AC米兰官网-理解什么是被动式住宅

　　AC米兰·(中文)官方网站-Milan brand-有“被动式住宅”这一说法，我认为，相应地，就会有“主动式住宅”这一概念.

　　中国大陆叫“被动式住宅”，中国台湾叫“被動式節能屋”，在日本则被称作为“無暖房住宅”。

　　“被动式住宅”的英文名字是“passive house”，德文名字是“Passivhaus”。

　　独立小住宅的屋顶上面，安装有平板型太阳能集热板，还安装有卫星电视信号蝶形 / 抛物面接收天线。

　　独立小住宅的屋顶上面，安装有两套太阳能系统。一套是：平板型太阳能集热板系统（两片），一套是：光伏太阳能发电系统的电池板（20块）。

　　独立小住宅的屋顶上面，安装有两套太阳能系统。一套是：平板型太阳能集热板系统一套是：光伏太阳能发电系统的电池板

　　1、夏季，烈日炎炎，虽然仅有短暂的数十天，室外空气温度会特别地高，但是，为了让人们在这些日子里，能够静下心来，在室内正常地生活居住，那么就得需要对室内环境，“主动”进行人工降温干预，也就是说，需要投资一定的资金，事先安装制冷空调设备，对室内空气环境进行降温制冷处理。事实上，这些空调设备，也就是十来年的使用寿命。

　　2、同样，冬季，冰天雪地，寒冷的时间可能会比较漫长，为了达到室内适宜生活居住的温度，就得需要在冬天长期点燃火炉，或者事先在住宅建造的初期，投入一笔较大的资金，安装比较长久性使用的取暖设施。

　　3、总之，“主动式住宅”，无论是在夏天，还是在冬天，都得需要靠事先安装的能源设施来“主动”提供能量，最终都得消耗大量的“一次能源”。

　　所谓一次能源，是指直接取自自然界，没有经过加工转换的各种能量和资源，包括：煤炭、石油、天然气，等等。

　　由一次能源，经过加工转换以后，得到的能源产品，称为二次能源，比如：电力、煤气、汽油、柴油、液化石油气，等等。

　　再生能源，包括太阳能、水力、风力、生物质能，等等。这些再生能源，在自然界可以循环再生。

　　而非再生能源包括：煤炭、原油、天然气等，它们是不能再生的，用掉一点，便会减少一点。

　　事实上，地球上许多一次能源，比如，石油、煤炭、天然气等，正在日趋枯竭。所以，人类必须主动开发一些新型的替代能源，才能更好地迎接未来的挑战。

　　“被动式住宅”，通俗地讲，可以说是“仅仅靠住宅本身的构造设计，就能到达舒适的室内温度，满足‘冬暖夏凉’的要求，不需要单独再另外安装供暖设施的住宅，即，不需要‘主动’提供能量的这样一种房屋”。

　　其实，也可以这样简单地理解，所谓“被动式住宅”，就是一种思想理念来自西方世界，采用现代保温隔热技术手段，建造的新一代的节能住宅。

　　简单地说，U值是反映通过材料传递之后，热损失率的一项指标。U值的单位是W/(m²K)

　　在住宅设计的各个方面，应该争取尽可能低的U值。U值（U-value）越低的材料，材料本身就越保温/隔热。

　　安装有地埋总进气管线，安装有“能量回收通风系统ERV”的被动式住宅，示意图。

　　安装有地埋总进气管线，安装有“能量回收通风系统ERV”的被动式住宅，示意图。

　　图中下方内部的“电热吹风机”，说明：这种“被动式住宅”仅消耗运行一台吹风机的能量，就可以供给住宅内部所需要的所有热量和热水。

　　“被动式住宅”，最显著的特征就是，使用了超厚的保温隔热断热材料，在住宅的上面、下面、左面、右面、前面、后面，六个方向上，进行了围护和密封。

　　（以下图片，反映独立住宅下部，现浇钢筋混凝土板式基础，保温隔热，施工现场的一些情况。）

　　（以下图片，反映不同住宅结构形式的独立住宅外墙，保温隔热，施工现场的一些情况。）

　　砖混结构，独立住宅，空心粘砌块墙体的外侧，粘贴超厚特质EPS聚苯乙烯泡沫保温板

　　防火纸面石膏板+木搁条+硬质聚氨酯泡沫保温板+单方向透气薄膜+承重轻型木结构框架+木框架中间填充保温材料+木质OSB定向刨花板+防水薄膜卷材+非承重围护性机制粘土砖墙（清水钩缝）

　　轻型木结构独立住宅，外墙粘贴超厚特质EPS聚苯乙烯泡沫保温材料，施工现场，局部图。

　　以下图片，为使用“承重断热复合板——SIPs板”建造独立住宅的部分片段。

　　外墙上的门扇和窗户，无论是窗框，还是中间使用的采光玻璃，都是使用具有现代保温构造特点的产品。采光玻璃，使用低辐射的多层中空玻璃。有些甚至还会安装使用双层窗扇的窗户。

　　“被动式住宅”，由于围护密封性能强，势必会导致室内的空气容易混浊。长期生活在不够清新的室内空气环境中，将会直接影响居住者的身体健康。所以，“被动式住宅”，往往还会安装耗电量非常少的“能量回收通风系统ERV （Energy Recovery Ventilation ）”。

　　系统能够将预排出室外的室内废气中的热量留住，再使用这个热量，加热吸入的新鲜空气，这样，就能保证室内空气的清新，同时，也能减少因室内外空气的通风循环，损失消耗过多的能源。

　　ERV能量回收通风系统，核心设备，吸收欲排出室外的蓄含热量的室内废气（20℃）中的绝大部分热量，

　　预热吸入的室外新鲜低温冷空气（0℃），达到（18℃）后，送入室内各个房间。

　　室内安装“能量回收通风系统ERV”（ERV主机安装在住宅上部阁楼空间）——第二次热量交换，

　　室内安装“能量回收通风系统ERV”（REV主机安装在地下室的设备间）——第二次热量交换，

　　2、复合管中，里层排气管中的空气，在室内“能量回收通风系统ERV”主机位置，

　　在欧美地区，为了符合相应国家的标准，“被动式住宅”建造完工时，必须要经过使用专用设备，进行“通风测试”，以表明其在压力环境下，空气损失最小。

　　“被动式住宅”安装有一些窗户，所有窗户都能够开启。事实上，在北半球上的“被动式住宅”，朝南开的窗户，要比朝北的开的多。

　　“被动式住宅”的能量，可以是充分利用来自大自然中太阳的光和热，也可以是室内家用电器或居住者身体所释放的热量。

　　虽然，“被动式住宅”几乎没有能量的散失，从理论上讲，无需“主动”供应能量。但在实际应用中，对于北方，冬季非常寒冷的地区来说，“被动式住宅”的内部，实际上，往往还得需要安装一个小的备用热源。

　　“被动式住宅”的建造，适合住宅体量比较紧凑的情况，不太适合大体量的住宅。

　　在“被动式住宅”建造的初期，投资成本，肯定也要比传统住宅的建造要高。据国外的数据资料介绍，大约要高出10%左右。

　　“被动式住宅”与太阳能、地热能等可再生能源配合运行使用，会节省下很多因需要添置节能产品而产生的昂贵费用，从而可以达到节能减排的目的。（西方国家，个人建造住宅，使用太阳能技术产品，能够享受政府较大比例的资金补贴。）

　　“被动式住宅”，或者说是“现代节能住宅”，对大多数中国人来说，还是个比较陌生的名词术语。其实，这一技术早在20世纪七八十年代，就开始在国外发展了。德国在“被动式住宅”方面，处于世界领先的地位。

　　“被动式住宅（Passive House）”，是由瑞典隆德大学的Mr. Bo Adamson教授和德国达姆斯塔特房屋与环境研究所的Mr. Wolfgang Feist博士，在1988年提出来的，目标是设计一种不需要“采暖空调主动供冷热”的住宅，因此命名为“被动式住宅”。

　　1990年，世界首座被动式住宅，在德国达姆斯塔特（Darmstadt）建成。从此，以Mr. Wolfgang Feist为首的物理学家、数学家、气候环境学家、材料学家及专业工程人员组成的科研团队，对被动式住宅进行了20年的系统研究与测试，形成了一整套技术和施工规范。

　　大多数“被动式住宅”，体量都不算太大，大概每人的使用空间，大约在45平方米左右。

　　在德国，这种“被动式住宅”的造价，仅比传统住宅——“主动式住宅”，高出约5%至7%。

　　“被动式住宅”，在发明建造的当初，并没引起世界一些国家的注意。但随着2005年世界能源价格再一次大幅度地上涨，“被动式住宅”的独特性能，才又一次引起了世界国家的高度关注。

　　进入2009年以后，“被动式住宅”已逐渐成为欧洲住宅节能技术的主流，并被部分欧洲国家确定为国家住宅标准，或者未来城市发展规划的方向。

　　推广“被动式住宅”建造设计思想，对于保护人类共同的家园——地球环境，也有着非常重要的现实意义。

　　“被动式住宅”，是一个拥有舒适室内微气候环境的住宅。“被动式住宅”无需安装“主动”的制热和冷却系统（比如，锅炉、地热蒸汽泵，等）。住宅自身，进行冷热过程，因此称为“被动式”。

　　“被动式住宅”，每年的取暖需求，每平方米的居住面积，必须小于15千瓦每小时（以kWh/(m²a)形式表示）。

　　房屋外壳的所有部分都是保温隔热的，达到一个不超过0.15 W/(m²K)的传热系数。

　　主动式太阳房，或称主动太阳能采暖系统，是以太阳能集热器，作为热源，替代以煤、石油、天然气、电等常规能源作为燃料的锅炉。

　　主动式太阳房，主要设备包括；太阳能集热器、储热水箱、辅助热源，以及管道、阀门、风机、水泵、控制系统等部件。

　　太阳能集热器，获取太阳的热量，通过配热系统，送至室内进行采暖。过剩热量储存在水箱内。当收集的热量小于采暖负荷时，用储存的热量来补充，热量不足时，由备用的辅助热源提供。

　　被动式太阳房，或称被动式太阳能采暖系统，不需要专门的集热器、热交换器、水泵（或风机）等主动式太阳能采暖系统中必需的部件，只是依靠住宅方位的合理布置，通过窗、墙、屋顶等住宅本身构造和材料的热工性能，以自然交换的方式（辐射、对流、传导）使住宅在冬季尽可能多吸收和储蓄热量，以达到采暖的目的。

　　被动式太阳房，就是根据当地的气象条件，在基本上不添置附加设备的条件下，只在住宅构造和材料性能上下工夫，使住宅内部达到一定采暖效果的一种方法。因此，这种太阳能采暖系统构造简单、造价便宜。）

　　“被动式太阳房”和“被动式住宅”是两个不同的概念，当然其中也有共同的目的。

　　窗户（组合的玻璃装置和框架）应该达到一个不超过0.80 W/(m²K)的传热系数。被动式节能住宅的窗户必须是0.8 W/m²K或者更好。建议使用优质的三层玻璃窗户。

　　通过地下管道时土壤换热，新鲜空气被带入房间。即使在寒冷的冬天，新鲜空气也将被预热到5摄氏度（41华氏温标）以上。高效的废热回收，使用了一个空对空的热交换器：大多数废气中的易感热量被转移到引入的新鲜空气中（热回收率超过80%）。

　　太阳能板或蒸汽泵，给热水提供能量。节能家用电器，低耗能冰箱、炉灶、冷柜、灯具、洗净器、烘干机等等，这些在被动式住宅中是必不可少的。

　　有关邻居告诉“拉东/Radons”—— 他们的建筑师“莱纳 沃尔德曼 / Rainer Wildmann”在场的情况下。

　　自然界中，一切温度高于绝对零度的物体，都在以电磁波的形式向外辐射能量，其中包括0.7～1000μm的红外光波。红外光具有很高的温度效应，这是红外热像测温技术的基础。

　　红外热像测温技术，是当今世界迅速发展一项高新技术，被广泛地应用于军事和民用等许多领域。

　　美国、德国、英国、法国等发达国家，非常重视红外热像测温技术的研究开发与应用。

　　红外热像测温技术，具有“非接触、整体温度分布显示”的特点。目前，国内建筑方面的主要应用有：节能检测，比如，检测热工缺陷，热桥缺陷，外墙保温节能等。

　　他们希望建立一个节能被动住宅——密闭保温，使用高科技供暖系统，虽然没有烟囱，但是设计充满生机和优雅。

　　该被动式住宅位于“罗辛/ Rössing”，德国下萨克森州，在一组智能独立洋房。

　　从外部看，该被动式住宅与其它的住宅，几乎没有什么区别——要不是有光伏太阳能发电系统安装在屋顶上。

　　“凯阿 / Kea”，10岁的女儿，她母亲正在向她活泼的2岁妹妹Ylva嘴里放一块薄煎饼。

　　一年中，“比特 杜德克 拉东/ Beat Duddeck-Radons”和他的妻子“弗拉克 / Frauke”的这栋住宅，消耗不超过每平方米15千瓦小时的能源。

　　如果使用燃油取暖的话，则每平方米，每年大约用掉1.5公升燃油——即，230 平方米的生活空间，使用燃油345 升。

　　“这是一个非常严格的物理结构的要求，只能由一个高科技部件和技术工艺的结合才能实现”“维德曼 / Wildmann”说。

　　Radons “拉东/ Radons”家决定赞成使用环保型的纤维素保温材料。

　　高科技三层玻璃窗，内部空腔填充惰性气体，可以保证最佳的阳光投射量和室内保温。

　　“在建筑节能中，窗户是最重要的部件之一，德国制造商这一领域，是世界上的引领者。”“Wildmann”建筑师解释说。

　　被动式住宅使用的被动热量，来自太阳光的热量，以及住户和家用设备的热辐射，能够保持室内温度，在17摄氏度至18摄氏度的恒定水平。

　　“弗拉克 拉东/ Frauke Radons”说，我们希望更舒适，因此决定额外加热。

　　在2005年寒冷的冬天，它甚至太热。所以我们不得不重新调整热量输入。“比特 杜德克 拉东/ Beat Duddeck-Radons”回忆说。

　　“我们在春天，能闻到新鲜的空气，但是我们邻居花园里烧烤的气味也能闻到” “比特 杜德克 拉东/ Beat Duddeck-Radons”微笑着说。

　　消耗自己利用太阳能光伏发电系统产生的电，比从公共电网，消耗大约同样数额的电力，我们能够节省400欧元。

　　这项为了降低能源成本的投资，根据设备的情况，大约需要7到12年的时间才可收回。

　　本文综合了买房时的几大选择因素，并列举了四大居住热门城市和它们的房屋售价。希望能够给准备购房的人，一个入门介绍。

　　德国房地产发展的市场，在慢慢改变。过去人们喜欢在城市工作，在乡下生活。特别是周末的时候，可以享受乡间宁静的气氛和清新的空气。所以很长时间以来，法兰克福周边的Königstein，靠近慕尼黑的StarnbergerSee是德国最昂贵，价格却也最稳定的房地产区域。

　　但是，根据多个分析公司，对德国近期房地产市场现状的调查表明，人们越来越趋向于购买城市里的房子——即从乡下到城市的回归。

　　拿慕尼黑市奥林匹克公园附近地区为例，这里正在兴建所谓的TOWNHOUSE，中文直译为“联排房屋”，德文叫“Reihenhaus”,是20世纪二战以后，英国发展新城镇时期出现的住宅形式。其建筑特点，一般建在城市边缘地带，由几幢甚至十几幢低于3层的低层住宅联排并联而成。将要迁入的人们，放弃乡村独栋别墅的待遇，而跻身小面积的连排，只是为了能住进“拥挤”的城市。

　　德国城市发展研究中心的调查中表明：在慕尼黑只有6.8%的人愿意居住在乡间，而在莱比锡则只有3.8%。甚至在调查中，有45%的慕尼黑人，为了能住进城市，宁肯放弃德国人最爱的交通工具——汽车，而改用公共交通设施。毕竟，在城市里，随时找到停车位，可不是一件容易的事情。

　　而建筑行业和房地产业，早已注意到这一趋势，重新在城市大力开发居住区域。很多社会机关，大学，和公共设施部门加以配合，腾出地方，提供土地。而房地产商，拟定精确的造屋计划，甚至把很多现有的简易居住楼房，改造成可容纳更多家庭居住的多户型。

　　在杜塞尔多夫的Derendorf区，由过去骑士兵营改造的500栋房屋正拔地而起；在慕尼黑的Alt-Bogenhausen，过去邮政系统的办公大楼，正被改造为可容纳100多户的大型家庭住宅区；而在海德堡，大学区正在向城市的西部缩减，留下的空地将兴建大型的别墅住宅区。

　　无论如何，在今后5年到10年内，德国城市地区的房地产业，普遍有良好的发展势头。而房地产商和建筑商也将是其中最大的受益者。

　　从2000年以来，城市内的老建筑，越来越缺乏市场竞争优势。大多数买房者，宁愿多等待几年，也不愿意搬入一栋老建筑。因为那里没有电梯，车库和先进的供热系统。特别是中年的买房人和有孩子的家庭，更加注重建筑的实用性。一个一手抱着婴儿，一手提满购物袋的母亲，当然选择搭乘电梯，而不是爬5层高的楼。而劳碌一天下班回家的丈夫，也不愿意因为要找到停车位，而晚回家15分钟，耽误和家人共进晚餐。

　　除了以上因素外，买房者还越来越注重建筑的节能功能。Passivhaus,低耗能房屋，成为了房屋销售员挂在嘴边的最关键词语。

　　Passivhaus(源于英文PassiveHouse)，是一种无需暖气或是空调系统，通过城市规划，建筑材料选择和特殊建筑构造等纯“被动”方式，而获得舒适室内环境的建筑。

　　对于Passivhaus来说，无需额外高投资的能源供应设备，就能满足其供暖，24小时热水和家电能耗。一般Passivhaus住宅的造价，比普通住宅来说，按照需求不同，仅高出10%-20%。而从长远来看，30年之内，一栋Passivhaus的总体建造和维修的花费，和普通建筑的平均水品是一样的，而其能耗，则仅为普通建筑的1/4。

　　因此从整体来看，Passivhaus要比传统建造方式的普通住宅便宜得多。难怪成为越来越多看重节俭和节能的德国家庭之首选。

　　由于城市内，很多地区的房屋被改造重建，从而衍生出老居住群体和新入住群体的社会矛盾。过去属于学生宿舍的居住区域，由于改建后，迁入大量的上班族和有孩子家庭，使得整个地区消费水平和经济模式发生相应的改变：比如物价上涨，更换商店和商品类型等等。这种发展，导致低收入群体，被迫集中在城市边缘，一些消费水平不高的地方。这些地区的犯罪率，往往要高于高收入群体居住区。从而导致该地区的房地产业普遍萧条，房价下跌。至此形成一种恶性循环。

　　根据德国房地产协会预测，今后的10年，这种贫富差距和地区差异，在德国城市中，将会有扩大的趋势。如何解决这种社会矛盾，将是每个城市，特别是大型国际化城市所面临的严肃课题。

　　买房子和找工作，是一对连体双胞胎。购房者，往往根据工作的安排，来选择定居的城市。根据Eurostart研究所最新的城市分析，我们可以看到，在以下四个抽样列举的城市中，好的工作机会和优越的住房条件，几乎成反比的现状。工作机会多，薪水高的城市，却面临找房难的困难；反之，房屋购买性价比高的地区，则往往经济发展低迷，缺乏吸引力的工作机会。看来，找到称心的工作和称心的家居，在目前的德国还是一件很难两全其美的事情。所以买房者要综合自己具体的经济实力、工作性质和当地城市的经济发展，来做出明智的选择。

　　根据德国房地产协会的最新调查中，柏林，慕尼黑，不莱梅和杜塞尔多夫四个城市，成为大多数德国购房者的“心头好“。

　　民智一郎特别补充1张图片，反映以下介绍中的四大城市，在德国版图上的位置。

　　文化大都市柏林，一直吸引着全世界艺术家的注意力。城市中心地区，是房地产发展最火热的地段。从整个城市来看，前东柏林地区，在受到越来越多人的青睐好。很多加入到柏林城的新居民，希望在这里找到属于自己的空间。预计未来五年内，柏林的房地产发展会持续增长。从而打破了东西德合并后，房地产业长期瘫痪不前的状况。现在的柏林，尽管背负600亿欧元的巨债和较高的失业率，却因为这个城市独特的文化色彩和赋有创造性的活力，被经济界人士看好。很多艺术家，传媒人士和新兴高科技产业公司都选择这里安家落户。很多人说：柏林虽然有太多不完善的地方，却也因此拥有比其他城市更多的发挥空间和潜力。

　　整个城市居民中，拥有个人房产的比例为13%。柏林人从来就习惯了用不多的钱住大房子。所以这里房子的特点是：面积大，位置不错，性价比高。

　　（2）表中数字前面的小写字母ab和 von...an是一样的，表示“从……开始” ）

　　对于经济势头发展迅猛的慕尼黑来说，房地产业的兴旺，是水到渠成的事情。慕尼黑的房价，相对其他城市可以说是奢华级别的。不过价格几年内，将保持相对稳定。除了个别城区外，都不会有太大的涨幅。

　　慕尼黑买房一大难题是，市场供应赶不上消费需求。可供销售的土地凤毛麟角。由于地皮紧缺的客观条件，房地产商，只好把能拿到的土地，分成小块来卖，才有利润可图，比如140平米的独居，要改为两套分别是70平米的公寓。很多销售者，也借此机会趁火打劫，在地皮紧俏的时候抬高房价，使得很多消费者产生逆反心理，宁可租房，反而推迟购买。以至于很多房子的建造，快要竣工了，才有人开始购买。而信息不灵或犹豫不决的消费者，则很可能错失良机，不得不再等待几年，才能购买到称心如意的好房子。

　　不莱梅，是四大热门城市中，房地产价格最便宜的城市。尤其和它的邻居城市汉堡相比，人们会觉得在不莱梅，简直是赶上了房屋购买大减价的档期。其实是这里的房价普遍较低。不莱梅房屋，主要以独栋别墅和连排为主，而独立公寓户型近几年也迎头赶上，成为很多企业管理高层和事业有成人士的理想选择。

　　按地区来看，和整个德国房地产发展趋势相符，购买者，钟情于城市中心的地带，以及绿树成荫的绿色地带。由于价格的绝对优势，2007年不莱梅房屋销售，比2006年增长了20%。对商机敏感的投资者们，开始开发不莱梅接近水域的城市地带，设计利用河流和绿化带，作为吸引更多买房者的新筹码。

　　在杜塞尔多夫，正在热销的，一方面是年轻父母家庭和单身族们中意的城市中心房屋，另一方面是位于城市边缘地带，正在大兴土木的豪华别墅区。而杜塞尔多夫，有别于其他三个热门城市的特征在于，一般地段和好地段的房价差额是最大的。所以在这里选房，第一个问题不是房屋的类型，而是地理位置。

　　除了从多方面吸取房屋信息外，购买者还可以利用各州在买房时提供的一些福利政策，以及当地银行提供的优惠贷款信息，找到自己心仪又在经济承受能力之内的房子。